Кейс доход от покупки апартаментов

Доход от апартаментов в Таиланде — один из главных аргументов для инвестора при выборе зарубежного рынка
недвижимости. Пхукет занимает особое место: это один из немногих рынков в Юго-Восточной Азии, где иностранец
может купить апартаменты в полную собственность, подключить профессиональное управление и получать
валютный доход без личного участия в операционных процессах.

На этой странице — не теория и не обещания, а разбор реального кейса: как формируется доход от сдачи
апартаментов в аренду в Таиланде, из чего складываются расходы собственника и какой результат получается
по итогу года. Такая структура позволяет инвестору самостоятельно оценить, насколько эта модель подходит
под его задачи и ожидания по доходности.

Почему инвесторы выбирают апартаменты на Пхукете

Большинство покупателей входят в рынок на этапе строительства: стартовый платёж составляет 25–50%,
остаток выплачивается по беспроцентной рассрочке до сдачи объекта. За время строительства стоимость
апартаментов в среднем вырастает на 30–40% — это первый источник дохода от инвестиций в апартаменты
ещё до получения ключей. Второй источник — арендный доход после сдачи объекта в эксплуатацию.

Два источника дохода работают последовательно: сначала прирост стоимости во время строительства,
затем стабильный доход от аренды. Именно эта модель отличает инвестиции в строящиеся проекты Пхукета
от покупки готового жилья на вторичном рынке — и объясняет, почему такой формат привлекает инвесторов,
ориентированных на реальную финансовую отдачу, а не просто на сохранение капитала.

Реальный кейс: доход от покупки апартаментов

Чтобы цифры были понятны без дополнительных пояснений, ниже приведён расчёт на основе реального объекта
под управлением Phuket Experts Hospitality на Пхукете. Объект — апартаменты рыночной стоимостью
8 713 793 бата на дату расчёта (готовый объект, после сдачи в эксплуатацию).

Как считается доход от сдачи апартаментов в аренду в Таиланде

Доход от сдачи апартаментов в аренду в Таиланде формируется из нескольких составляющих. Главная —
арендная выручка, которая зависит от сезонности, загрузки объекта и ставки аренды в выбранном сегменте.
Дополнительно учитываются расходы на управление, обслуживание, налоги и прочие операционные затраты.
Разница между валовой выручкой и суммой расходов — это чистый доход собственника.

В данном кейсе итоговая чистая прибыль на конец года после вычета всех расходов составила
1 049 680 бат — это 12,0% от рыночной стоимости объекта.
Результат получен при работе через управляющую компанию Phuket Experts Hospitality, которая берёт
на себя весь операционный цикл: заселение, уборку, коммуникацию с гостями и техническое обслуживание.

Структура доходов и расходов собственника

Прозрачная структура расчёта позволяет инвестору самостоятельно проверить логику кейса и соотнести
её со своим объектом. В расчёте учтены:

• Арендная выручка по сезонным ставкам (высокий и низкий сезон).
• Загрузка объекта с учётом реального спроса в районе.
• Комиссия управляющей компании.
• Расходы на коммунальные платежи и обслуживание.
• Прочие операционные затраты собственника.

Итоговая доходность в 12% рассчитана от рыночной стоимости готового объекта. Если ориентироваться
на цену покупки на этапе строительства (с учётом дисконта 30–40% к рынку), реальная доходность
на вложенные средства будет ещё выше.

Доход от инвестиций в апартаменты: как читать эти цифры

Доход от инвестиций в апартаменты — понятие, которое можно считать по-разному. Первый способ:
доходность к рыночной стоимости готового объекта (так считается в кейсе выше — 12% годовых).
Второй способ: доходность к фактически вложенной сумме — с учётом того, что объект покупался
на 30–40% дешевле в процессе строительства. В этом случае реальный ROI на вложенный капитал
оказывается существенно выше.
Третий источник дохода — прирост стоимости самого актива. Если купить апартаменты на этапе котлована
и продать после сдачи дома по рыночной цене, разница составляет 30–40% от вложенной суммы.
В совокупности с арендным доходом это делает инвестиционную модель на Пхукете одной из наиболее
эффективных среди доступных для иностранного инвестора.

Смотреть полный каталог недвижимости →

Три модели получения дохода от апартаментов в Таиланде

В зависимости от стратегии инвестора доход от апартаментов в Таиланде может формироваться по разным
схемам. Каждая из них имеет свои преимущества, уровень предсказуемости и требования к участию собственника.

• Гарантированная доходность от застройщика. Фиксированный процент от стоимости
  покупки выплачивается ежегодно вне зависимости от реальной загрузки объекта. Подходит тем, кто ценит
  предсказуемость и минимальную вовлечённость.
• Rental pool. Доход с группы аналогичных объектов суммируется и делится между
  собственниками по схеме 70/30 или 80/20. Доходность выше гарантированной, но зависит от фактической
  загрузки комплекса.
• Самостоятельное управление или передача в УК. Максимальный потенциал дохода.
  В кейсе Phuket Experts Hospitality итоговая доходность составила 12% — именно по этой модели.
  Управляющая компания берёт операционную нагрузку, собственник получает чистый доход.

Что важно понимать до расчёта доходности

Реальный доход от сдачи апартаментов в аренду в Таиланде всегда зависит от конкретного объекта.
Один и тот же формат апартаментов в разных районах Пхукета может показывать принципиально разные
результаты по загрузке и арендной ставке. Поэтому кейс — это не обещание конкретной доходности,
а рабочий инструмент для оценки модели и логики инвестиций.

Перед принятием решения о покупке имеет смысл сравнить несколько объектов по ключевым параметрам:
локация, концепция комплекса, расходы на управление, сезонность района и тип целевой аудитории.
Чем лучше совпадение между объектом и его аудиторией — тем выше реальный потенциал арендного дохода.

Часто задаваемые вопросы

Получить подборку недвижимости на Пхукете в рассрочку до 7 лет →